Pertanyaan:
Tanah yang sedang Disewa Diakui
Milik Pihak Ketiga
Bang, aku punya masalah ini :
kemarin aku menyewa tanah, yang mau kupakai untuk usaha pengangkutan. Setelah
beberapa bulan kami jalani baru aku ketahui bahwa tanah itu bermasalah,
biasalah perebutan harta warisan atau apalah nggak ngerti aku. Yang mau kutanya
ini : 1. bagaimana kalau sekarang salah satu dari orang yang merasa punya hak
atas tanah itu mengusir kami? 2. Terus memungkinkan tidak kalau kami tetap
bertahan atau minta ganti rugi uang yang telah kami keluarkan untuk menyewa
tanah itu? Aku tunggu jawabannya ya bang secepatnya, sudah pening kali kepala
ku ini. Masalahnya jatah untuk perut sejengkal ini yang dipertaruhkan. Mohon
maaf kalau ada bahasa aku yang kurang berkenan bagi abang. salam.
Jawaban:
Intisari:
|
Jika Anda sebagai penyewa diganggu
dalam menggunakan tanah yang telah Anda sewa karena ada pihak yang mengakui
bahwa tanah tersebut juga miliknya dan meminta Anda untuk meninggalkan tanah
tersebut, Anda dapat menuntut pengurangan harga sewa kepada penyewa.
Penjelasan lebih lanjut silakan
baca ulasan di bawah ini.
|
Ulasan:
Pada dasarnya sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan
mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang
kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga
yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan
pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Ini sebagaimana
disebutkan dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata
(“KUHPer”).
Dalam KUHPer tidak diatur dengan tegas bahwa menyewakan
barang milik orang lain adalah batal. Ini berbeda dengan pengaturan jual beli
yang secara jelas mengatakan bahwa jual beli barang orang lain adalah batal,
yang berarti seseorang tidak boleh menjual barang yang bukan miliknya.
Untuk itu kita perlu melihat lagi apa saja yang menjadi
kewajiban dari orang yang menyewakan. Hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1550
KUHPer, yaitu:
1. menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
2. memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai
untuk keperluan yang dimaksud;
3. memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang
disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
Ini berarti Anda sebagai penyewa berhak untuk menggunakan
tanah yang telah Anda sewa tanpa ada gangguan dari pihak lain. Akan tetapi,
memang tidak menutup kemungkinan dalam sewa menyewa akan ada tuntutan dari
pihak ketiga terkait hak milik atas barang yang telah disewakan. Sebagaimana
yang telah diatur dalam Pasal 1557 KUHPer, jika Anda sebagai penyewa
diganggu dalam menggunakan tanah yang telah Anda sewa karena ada pihak yang
mengakui bahwa tanah tersebut juga miliknya dan meminta Anda untuk meninggalkan
tanah tersebut, Anda dapat menuntut pengurangan harga sewa kepada penyewa.
Pasal
1557 KUHPer:
Jika sebaliknya penyewa diganggu
dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang
yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut
perimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah
kepada pemilik.
R. Subekti
juga mengatakan demikian dalam bukunya Aneka Perjanjian (hal. 45), bahwa
jika selama waktu sewa, si penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan,
diganggu oleh seorang pihak ketiga berdasar atas suatu hak yang dikemukakan
oleh pihak ketiga itu, maka dapatlah si penyewa menuntut dari pihak yang
menyewakan supaya uang sewa dikurangi secara sepadan dengan sifat gangguan itu.
Pada praktiknya, jika memang terbukti orang yang menyewakan
bukanlah orang yang berhak untuk melakukan tindakan hukum tersebut, perjanjian
sewa menyewa dapat menjadi batal. Seperti dalam Putusan Pengadilan Negeri
Denpasar Nomor: 21/PDT/2014/PT.DPS, yang mana perjanjian sewa menyewa yang dibuat antara
Tergugat I dengan pihak lain dinyatakan cacat yuridis dan batal demi hukum.
Jika nantinya perjanjian sewa menyewa Anda dengan orang yang
menyewakan dinyatakan batal demi hukum, maka kedudukan para pihak dalam
perjanjian harus dikembalikan seperti semula sebelum terjadi perjanjian sewa
menyewa tersebut.Yang berarti Anda berhak untuk mendapatkan kembali uang sewa
yang telah Anda bayar.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
Dasar
Hukum:
Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata.
Referensi:
R. Subekti. 1985. Aneka Perjanjian. Bandung:
Alumni.
Komentar